정부가 오늘(2일) ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 서울, 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정되고 이 중 서울 11구·세종은 투기지역으로 중복 지정되어 각종 규제를 받게 된다. 청약조정지역내 2주택 이상 다주택자가 주택을 팔 때 양도세가 중과되며, 다주택자에 대한 금융규제가 강화되었다. 또한 무분별한 청약 과열을 막기 위한 청약제도 개편과 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화 등 재건축·재개발 규제 정비 내용이 포함되었다.
지난 6.19대책 발표 이후 서울을 중심으로 아파트 값이 폭등하면서 전체 주택시장의 과열 양상이 지속되고 있는 상황이다. 뒤늦게나마 투기과열지구 지정, 다주택자 양도세 강화, 재건축 초과이익 환수제 시행 등 이전 대책들과 비교하여 효과적이고 진일보된 투기 억제책이 나온 점은 긍정적으로 평가된다.
하지만 이번 대책으로 단기적인 정책 효과는 기대할 수 있을지 모르나, 만성적인 부동산 투기를 잠재울 수 있을 지는 의문시된다. 시장이 과열될 때마다 반복적으로 발표되었던 일회성 대책에 부동산 투기 세력은 충분히 익숙해져 있다. 이번 대책도 투기과열지구와 청약지구내로 규제가 한정되어 있어 풍선 효과 발생 등 여전히 불씨가 남아있다. 지난 정부에서 무분별하게 완화된 각종 규제도 아직 제 모습을 온전히 되찾지 못했다. 어느 정도 시간이 지나 불확실성이 해소되었다고 시장이 판단하면 다시 투기 바람이 불면서 집값이 과열될 가능성이 여전히 남아있다.
관건은 집값 안정에 대한 정부의 분명한 의지 표명과 방향제시다. 이를 뒷받침하는 것은 투기가 자리를 아예 잡을 수 없게끔 하는 제도 개혁이다. 이에 대한 핵심 과제와 로드맵을 밝히고, 일관되게 이를 추진하는 것이 필요하다.
근본적인 제도 개혁을 위해 먼저 후분양제·분양원가 공개가 추진되어야 한다. 현 정부는 대선 때부터 지금까지 후분양제와 분양원가 공개에 대해서 입장을 밝히지 않고 있다. 현재의 선분양제가 유지되는 한 투기를 유발하는 분양권 전매는 근절될 수 없다. 건설사의 일방적인 가격 책정은 주택 가격의 불확실성을 높이고 소비자에게 모든 위험 부담을 넘기고 있다. 투명한 가격 책정과 시장원리에 의한 주택 건설·공급을 보장하여 기형적인 주택 시장을 바로잡아야 한다.
둘째, 부동산 세제를 정상화시켜야 한다. 우리나라의 보유세 실효세율은 0.15%에 불과해 선진국의 1~2%에 비해 매우 낮은 수준이다. 임대소득의 경우 과세 사각지대로 방치되어 있다. 실제 거주가 목적이 아닌 다주택자가 양산될 수밖에 구조다. 오늘 대책에서 양도세 중과 방안이 발표되었으나 이것만으로는 부족하다. 현재 공시가격의 65%에 불과한 실거래가 반영률을 80%로 조정하여 보유세를 정상화하고 임대소득에 대한 실효성 있는 과세를 추진하여 주택이 투기의 대상으로 전락하는 것을 원천 차단해야 한다.
셋째, 세입자의 권리를 보호·강화해야 한다. 임대인에게 일방적으로 유리한, ‘기울어진 운동장’으로 전락한 임대차 시장을 선진화시켜야 한다. 전월세 상한제, 계약갱신청구권을 도입하여 서민 주거 안정망을 더욱 촘촘히 짜야 할 것이다. 또한 임대차 등록을 의무화함으로써 ‘깜깜이 시장’으로 전락한 임대차 시장의 투명성과 공정성을 높여야 한다.
문재인 정부가 두 번의 대책을 내놓았지만 국민들이 부동산 정책의 기조가 확실히 바뀌었다고 인식하기에는 여전히 미흡하다. 아무쪼록 이번 대책이 현재의 시장 과열을 수습하기 위한 일회성 대책이 아니라 우리나라 부동산 시장을 정상화시키는 첫 걸음이 되기를 바란다.
2017. 8. 2.
정의당 정책위원회(의장 김용신)
* 담당 : 김건호 정책연구위원
