부동산 3법의 문제점 및 향후 대응방안

□ 현황 

○ 새누리당·새정치민주연합, 민생경제법안 국회 본회의 처리 합의

- 지난 12월10일 김무성 새누리당 대표와 문희상 새정치민주연합 비상대책위원장 등 여야 지도부는 22개 경제활성화 및 민생경제 법안을 오는 29일 열리는 국회 본회의에서 최대한 처리하기로 합의했다고 밝힘. 이 중 부동산 분야 관련 법안은 여당의 ‘부동산 3법’(주택법, 재건축 초과이익환수폐지법, 도시및주거환경정비법)이며 주요 내용은 다음과 같음.

- 여당의 부동산 3법 처리 주장에 대해 새정치민주연합은 국회 통과 전제 조건으로 전월세 상한제 도입, 계약갱신청구권 도입을 주장해 옴. 주요 내용은 ▲임대차 계약 갱신 시 현행 주택임대차보호법 시행령에서 정하고 있는 5% 범위를 초과하여 차임 증액을 요구할 수 없으며 ▲임대차 계약 만료 시 임차인에게 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있도록 함 등 임.

- 이러한 가운데 최근 여야 간 부동산 3법에 대해 상당부분 합의가 이루어지고 있는 것으로 알려지고 있음. 그 내용은 ▲분양가 상한제는 폐지 대신 민간택지에 지어지는 85㎡ 이상 주택에만 적용 ▲재건축 초과이익 환수는 당초 폐지에서 5년 유예로 완화 ▲재건축시 1가구 1주택 분양 폐지 대신 1인 3~5가구 허용 임.

- 부동산 3법 합의와 별도로 새정치민주연합이 법안 처리를 위해 정부가 강하게 반대하고 있는 전월세 상한제를 포기하고 계약갱신청구권을 협상의 마지노선으로 삼고 있다는 내용도 나오고 있음. 계약갱신기간은 지금까지 새정치민주연합이 주장해 온 ‘2+2년’이 아닌 ‘2+1년’으로 무게가 실리고 있음. 결국 ‘완화된 부동산3법’과 ‘3년 계약제(계약갱신청구권)’가 패키지 형식으로 처리될 가능성이 대두되고 있는 상황임.

○ 정의당의 대응 내용

- 정의당은 현재 논의가 되고 있는 부동산 법안과 관련, 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입을 지속적으로 요구해왔음. 2013년 9월25일 서기호 의원이 발의한 주택임대차보호법 개정안의 내용을 보면 ▲임대차 계약기간 2년에서 3년으로 연장 ▲임차인이 임대인에게 최초 1회에 한정하여 계약의 갱신을 요구할 수 있도록 함 ▲임대차계약 갱신 시 증액 가능 범위를 약정한 차임이나 보증금에 연 3푼3리를 곱한 금액으로 제한 ▲전세를 반전세 또는 월세로 전환할 경우 산정률을 연 8푼과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율로 제한 ▲보증금 최우선 변제 임차인 범위와 지역적·금액적 제한을 없앰 등임.

- 아울러 정의당은 전세가구의 월세 전환이 가속화되는 상황에서 서민 주거 안정을 위해 ▲공공임대주택 20만호 공급 대선공약 이행 ▲임대주택 월세 과세 조기 도입 ▲공정임대료 제도 도입 등을 정책대안으로 제시해왔음.

- 참고로 시민단체인 경실련의 경우 ▲세입자의 계약 갱신을 2번까지 인정(6년 보장) ▲계약 갱신 시 차임 인상은 5% 이하로 제한 ▲주택임대차와 관련한 분쟁을 신속히 해결하기 위해 시ㆍ군ㆍ구에 임대차분쟁조정위원회를 설치하고, 조정위원회에서 조정이 된 내용은 재판상 화해와 같은 효력을 부여함 등을 골자로 한 개정안을 12월9일 입법청원하였음.

□ 부동산 3법의 문제점

○ 분양가 상한제 폐지

- 분양가 상한제가 폐지되고 분양가 자율화를 시행하였던 지난 1995년부터 2005년까지의 서울지역 평당(3.3㎡) 분양가는 1998년 512만원에서 2006년 1,546만원으로 급상승하였음. 분양가 자율화가 시행되면서 강남 재건축과 신도시 등 개발의 호재가 있는 지역의 일반 분양가가 주변 아파트 시세보다 2~30% 높게 책정되면서 결국 전체 주택 가격을 끌어올리는 악순환이 만들어진 것임. 이러한 쓰라린 경험이 있었기 때문에 결국 2007년 분양가 상한제를 전면 부활, 최소한의 사전 예방조치를 만들었던 것임. 민간택지에 지어지는 주택으로 한정하겠다는 대안이 나오고 있지만 결국 시장에 잘못된 ‘정책적 시그널’을 보낸다는 점에서는 폐지와 별다른 차이가 없음.

○ 재건축 초과이익 환수제도 폐지

-  재건축 초과 이익금은 대부분이 각 지방자치단체의 기반시설설치 기금으로 조성되어 낙후된 재개발 지역의 도로, 상하수도, 공원, 학교 등의 설치재원으로 사용되고 있음. 즉 이 제도는 일반적인 재건축 사업이 아닌, 누가 봐도 현저히 큰 특별한 재건축사업에 한해 적용하여 그 초과 이익을 공익에 사용하도록 한 제도임. 현행 제도상으로도 입주 시 이익이 크지 않으면 부담금이 부과되지 않으며, 조합원 1인당 평균 개발 이익이 3,000만 원 이하면 부담금 대상에서 제외됨. 이런 상황에서 이 제도가 완전히 폐지되면 낡고 영세한 주거환경에 놓인 시민들의 주거 환경개선 재원을 마련할 수 없게 됨.

- 당초 폐지에서 5년 유예로 완화하겠다는 대안이 나오고 있음. 하지만 이미 건설사·재건축조합 등 시장관계자들은 강남권을 중심으로 한 재건축 사업 수주조직을 신설하면서 법 개정안이 통과되기만을 지켜보고 있는 상황임. 결국 5년 유예는 내년부터 본격적으로 시행되는 강남 재건축 사업에 특혜를 부여하는 것에 다름 아님.

○ 재건축시 1가구 1주택 분양 폐지

- 기존 도정법에서는 수도권 과밀억제권역 내 재건축 사업 때는 소유한 주택 수와 상관없이 '1가구 1주택'만 분양받을 수 있는데, 개정안에서는 소유 주택 수만큼 신규 주택을 분양받도록 한다는 것임. 이 제도가 폐지 또는 3~5인 가구 허용으로 완화되면 무분별한 부동산 투기를 막기 위해 설정한 1가구 1주택 원칙이 완전히 무력화될 것임.

□ 향후 대응 방안

○ 부동산 3법 통과 저지 및 전월세상한제·계약갱신청구권 도입

- 박근혜 정부는 출범 이후 줄곧 주택매매시장 활성화 중심의 부동산 경기부양책에만 몰두해 왔으며, 각종 부동산 대책의 핵심은 ‘전세 가구가 빚을 내서 집을 사게 하는 정책’이었음. 이를 위해 LTV·DTI 대출규제 완화를 포함한 각종 규제 완화 정책들이 잇달아 동원되었음.  

- 그럼에도 불구하고 현 정부 출범 이후 지난 9월까지 19개월간 전국 아파트 평균 매매가격은 2억5,946만원에서 2억6,672만원(2.8%, 726만원)으로 소폭 상승한 반면, 평균 전세값은 1억5,650만원에서 1억8,135만원으로 15.9%(2,385만 원)나 폭등했음. 결과적으로 정부의 주택매매시장 활성화 정책은 애초 의도했던 정책목표는 전혀 달성하지 못한 채 전세값만 올리고 만 것임.

- 문제는 이러한 매매 활성화 중심의 부동산 정책으로 인해 가계부채 규모가 기하급수적으로 증가하는 데 있음. 올 상반기만 해도 이미 가계부채 규모가 1,242조 원에 달했고, 9.1 부동산 대책으로 DTI, LTV 규제까지 풀리면서 지난 두 달 동안 가계부채는 11조 원이나 늘었음. 여전히 소득에 비해 과도하게 높은 집값으로 인해 서민들이 전월세 시장으로 몰릴 수밖에 없는 상황에서 대대적인 신용 대란이 발생할 가능성이 높아지고 있는 것임.

- 이러한 상황에서 부동산 3법은 정부 부동산 대책의 문제점을 전혀 개선하지 못한 채 시장에 잘못된 정책시그널을 전달함으로써 무분별한 부동산 투기를 불러일으켜 서민들의 부담을 더욱 가중시키게 될 것임. 앞에서 언급한 분양가상한제 폐지 사례와 더불어 2000년대 중반 집값 폭등이 강남 재건축 단지 투기에서 비롯되었음을 상기할 필요가 있음. 특히 부동산 투기를 억제하는 기본적인 규제들은 한번 폐지되거나 완화되면 다시 도입되거나 강화되기까지 많은 시간과 비용이 들어간다는 점을 고려해야 함.

- 단기적으로는 세입자들을 위한 최소한의 안전장치로서 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입이 시급히 도입되어야 함. 공공임대주택의 공급 중단, 대대적인 월세로의 전환이 진행되는 가운데 전월세값은 지속적으로 오를 것으로 예상됨. 하지만 현행 제도 내에서는 임대인이 과도한 인상 요구를 하여도 세입자가 이에 대항할 수 있는 별다른 방안이 없음. <주택임대차보호법 시행령> 제2조는 임대료 등의 인상 한도를 연간 5%로 규정하고 있으나 이를 규제하기 위해 소요되는 행정비용 등이 막대하기 때문에 현실적으로 실효성이 없기 때문임. 따라서 구체적으로 전월세 상한선을 설정하여 이를 법에 명시하고, 이에 의거하여 계약을 연장할 수 있는 권한을 세입자에게 부여하는 것이 필요함. 

○ 금융·세제 분야 등을 아우르는 종합적인 대안이 제시되어야 함

- 정부 부동산 정책의 근본 기조는 주택보유와 주택사업에 대한 규제를 완화하고 공공주택 공급 중단 등 정부의 역할을 축소하여 시장을 활성화하겠다는 것임. 하지만 주택을 상품거래나 투자의 대상으로 자리매김하고 이에 대한 소유권·재산권을 우선시하는 정부의 철학은 위험한 발상임. 주택 등 부동산 시장은 토지와 주택이라는 한정된 자원을 고려하고, 삶의 기본 권리인 주거권 보장이라는 차원에서 바라봐야 하는 문제임. 아울러 부동산 자산이 가계자산의 75%를 차지할 정도로 부동산 의존도가 높은 우리나라의 기형적인 경제 구조를 고려해야 하는 문제임.       

- 향후 당이 추진해야 할 방향은 정부의 잘못된 부동산 정책 기조에서 벗어나 집값 하향 안정화(적정가격의 주택공급), 세입자 주거권 안정을 도모하고, 부동산 거품으로 지탱되는 위험천만한 우리나라의 경제 구조를 개선하는 것으로 요약될 수 있음. 이를 위해서는 부동산 3법 저지와 전월세 상한제 폐지·갱신계약청구권 도입만으로는 부족하며, ▲공공임대주택 공급 확충 ▲주택바우처 제도 대상 확대 ▲공정임대료 도입 ▲보유세 정상화 및 임대소득 과세 ▲부동산담보대출 규제 강화 등 금융·세제 분야 등을 망라한 종합적인 대안들을 의제화하고 추진하는 것이 필요함.