[정책논평] ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’과 관련하여

□ 총평

4월 1일 국토교통부는 주택거래 정상화와 주거복지 증진을 위한 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 발표하였다. 이번에 발표된 대책은 박근혜 대통력의 공약 이행 의지를 담으려 노력하였고 서민 주거 안정이라는 긍정적인 정책 목표에도 불구하고 정작 ‘서민’을 위한 대책은 새로운 것이 없어 ‘서민없는’ 서민 주거안정 정책이 아니냐는 의구심이 든다. 대부분의 정책이 주택 수요계층의 건전한 육성을 통한 수요부양 정책이 아니라 규제 완화와 세금 감면 등과 같이 개발업자 및 건설업자, 다주택소유 가구에게 유리하게 되어 있으며, 생애 첫 주택 구입자에 대한 지원제도 역시 빚을 내서 집을 사라는 기존의 부동산 정책 문법을 벗어나지 못하였다. 또한 하우스푸어와 렌트푸어 해결을 위하여 각종 금융정책 등을 도입하고 저소득층 주거안정을 위한 바우처 제도 및 행복주택 공급 정책 등을 내놓았으나 정책 실효성 측면에서 의문이 제기된다.

□ 주요 문제점

박근혜 정부의 이번 부동산 종합대책은 주택거래 정상화와 서민 주거 안정이라는 정책적 목표에도 불구하고 다음과 같은 문제점과 정책 부작용이 발생할 수 있을 것으로 판단된다.

① 규제 완화 및 감세 정책으로 인해 투기 수요 자극 가능성 높음

얼어붙은 부동산 시장의 수요를 창출하기 위하여 다주택 소유자에 대한 각종 규제와 세금을 완화한 측면이 크다. 다주택 보유자에 대한 양도세·취득세·법인세 등의 대규모 감세는 조세형평성 측면에서도 맞지 않을뿐더러 세수 확보 측면에도 부정적인 영향을 미칠 것이다. 연말까지 양도세 한시 감면, 취득 후 5년간 양도소득세 면제 등을 과도하게 정비하여 투기 수요를 자극할 가능성이 높다.

② 건설업자와 개발업자에게 유리한 정책 위주로 설계

수급불균형 해소를 위하여 공급 조절 정책을 도입하였으나 대부분 공급업자의 입장을 우선적으로 고려하여 설계된 경향이 강하다. 또한 민간 미분양 주택 해소를 위하여 양도세에 대한 과도한 감면 혜택을 부여하였고, 청약가점제 적용 축소 등으로 인해 무주택자 우선 공급이라는 청약가점제의 도입취지가 훼손될 위험성이 크다.

③ 부실임대사업자의 대규모 양산 가능성

정부는 다주택 보유자의 주택 구입을 늘이고 이를 통하여 민간임대시장 활성화를 꾀하고 있다. 이를 위한 정책으로 임대주택리츠 및 준공공임대주택 방안을 제시하였다. 그러나 임대주택리츠에 대한 1인당 주식소유한도와 공모의무 적용을 배제하여 리츠 운영이 불투명하게 운영될 위험이 높아 부실임대사업자를 양산할 가능성이 있다.

④ 기대에 못 미치는 주거 복지 정책

국토교통부는 서민 주거 안정을 위한 박근혜 대통령의 공약사항을 대부분 포함하였다. 그러나 그간 제기되어왔던 정책 실효성에 대한 의문점을 완전히 해소시켜 주지 못하였다. 생애최초 구입자 등 실수요자 지원을 강화했으나 가구의 실질 소득이 오르지 않은 상태에서 부분적 DTI, LTV 규제 완화 및 대출조건 완화 정책이 주가 되어 가구의 수익이 장기적으로 금융기관에 묶일 가능성이 높다. 또한 하우스푸어, 렌트푸어 정책 등 채무방안 정책 등도 취지는 긍정적이나 기존 금융정책들이 주거 취약 계층에게 수혜가 돌아가지 않았던 전례를 고려하면 정책 실효성이 있을 지 의문이 든다. 노회찬 공동대표가 2012년 국정감사에서 밝힌 주택금융공사 국정감사 자료에 따르면 전세자금보증 건수의 77%가 신용등급 1~5등급에 집중되어 있어 등급이 낮은 저신용자의 경우 전세자금보증 정책의 혜택을 거의 받지 못했으며, 사회적배려대상자·신용회복지원자·다문화가구· 장애인가구 등 주거 취약 계층에 대한 전세자금보증도 거의 이뤄지지 않은 것으로 나타났다. 이러한 공공기관의 태도 하에서 렌트푸어를 위한 금융중심정책의 주거 취약 계층에 대한 정책 실효성이 있을 지에 대한 의구심이 든다(아래 표 참조). 저소득층의 주거비를 직접 지원하는 주택 바우처 제도 역시 전월세 정보가 불투명하고 전월세 상한제가 도입되지 않는 우리나라 부동산 시장의 특성을 감안해볼 때 전월세 가격 상승을 부채질할 가능성을 배제할 수 없다.

□ 대응방안

부동산 및 주거 정책은 국민의 삶의 질과 직결되는 중요한 문제다. 우리 진보정의당은 보편적 주거권에 입각하여 주거 정책이 설계되어야 한다는 입장이며, 부동산과 주택 정책방향을 다음과 같이 제안하고자 한다.

① 규제완화가 최선의 해법인가?

부동산 시장 활성화를 위해 공급자 입장에서 과도하게 제시된 규제 완화 정책을 반대한다. 한시적인 감세 정책은 정당성 문제를 차치하더라도 시장 흐름 자체에 개입하는 정책으로 미래 주택 수요자에게 압박을 가하는 정책이 될 가능성이 크다. 이를 통하여 단기적인 수요의 증가는 있겠으나 향후의 주택시장의 불확실성을 더욱 크게 만들 가능성이 높다. 더욱이 제한적이라고는 하지만 생애 첫 주택구입자에게 LTV, DTI 규제를 완화시켜준 것은 향후 가구 장기적인 재정을 악화시키고 가구 소득이 빚에 묶일 가능성이 높은 정책이다. 또한 취득세와 양도세 감면 혜택은 세입 감소로 이뤄지고 결국 다른 국민들의 세금으로 메우게 된다. 세금으로 올해 주택 구매자의 부담을 보조해주는 것인데 감면혜택의 수혜층이 대부분 다주택 보유자가 될 가능성이 높아 이런 혜택을 받을 정당성에 대한 근거가 부족하다. 부동산 활성화에 대한 절박함은 이해하겠으나 부동산 시장 구조를 장기적 측면에서 더욱 악화시킬 수 있기 때문에 지나친 규제완화는 신중할 필요가 있다.

② 실질적 도움이 되는 주거 복지 정책 마련

서민층과 중산층에 실질적인 도움이 되는 정책 마련이 필요하다. 현재 우리나라 서민층이 겪고 있는 가장 큰 문제는 소득대비 주거비 지출 비용이 크게 늘어나고 있다는 점이다. 국토교통부의 임대주택 거주가구 주거실태조사 결과에 따르면 전 소득계층의 RIR(19.2%)에 비해 소득 1~2분위의 RIR은 공공임대 25.1%, 일반임차 41.7%로 매우 높은 것으로 조사돼 소득이 낮을수록 주거비부담수준이 높은 것으로 나타났다.

이에 대하여 첫째, 주택안정기금을 확대 조성하여 공공임대주택을 지속적으로 공급하는 정책을 도입할 필요가 있다. 공공임대주택 확보와 관련하여 기존 주택의 적극적인 매입 등의 방안도 고려할 수 있는 정책 수단이 될 것이다. 둘째, 급등하고 있는 전월세에 대하여 전월세상한제 등의 규제정책을 실시하고 전월세 시장의 정확한 조사와 함께 바우처 제도를 시행하여 서민들의 안정적인 주거권을 확보할 필요가 있다.

③ 건강한 부동산 수요 계층 창출

부동산 시장이 정상화되지 않는 표면적인 원인은 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 사라졌기 때문이지만 근본적인 원인은 주택을 소비할 수요계층의 경제적 상황이 악화되었기 때문이다. 주택정책은 단순히 주택분야에서만 그치지 않는다. 결국 주택의 주 수요계층인 35~50세의 구매계층의 소득수준과 경제상황이 회복될 때만이 부동산 시장의 정상화가 가능할 것이다. 이를 위하여 저소득층의 적극적인 소득향상 정책과 안정적인 일자리 공급 정책이 동반 시행되어야 할 것이다.

진보정의당 정책위원회(의장 정진후)

(담당: 국회정책연구위원 김일현)