공동주택관리법의 허점을 고발합니다.

1. 장기수선충당금 관리 입법오류

(사건개요)

임차인 “갑” 은 X의 공동주택 임대인 “을”과 임대차 계약을 맺어 약 6년간(연장계약) 거주해

왔고 관리주체 “병”에게 장기수선충담금을 매월30000원금액을 납부하여 6년간 총2,160,000원을 관례에 따라

대납하였다

별도의 “갑,을,병 3자의 명시적 약정 없이 묵시적 약정(관행)에 의하여 대납을 해왔고

이사(전출)시 동시이행관계의 의심이 없었다.

그런데 이사 당일 악의의 임대인 “을“이 장기수선충당금의 반환을 거부하였다

이에 “갑”은 “병”에게 장기수선충당금 반환을 요구하였으나 역시 반환을 거부하였다.

이에 소관행정부에게 반환책임에 대해 문의하였으나 관리주체가 아닌 임대인이 반환의무가

있고 반환을 거부할 경우 당사자 소송으로 해결하라는 답변 이였다. (무책임의 극치 이지요)

(해당법조문)

공동주택관리법30조에서 장시수선충당금은 임대인(소유자)의 부담의 강제규정인 반면

시행령31조 7항8항에서 대납시 임대인의 반환의무와 관리주체의 납부확인규정이 설정되어 있음

(입법의 문제점)

장기수선충당금은 임대인(소유자)가 부담하는 것임에도 관리편의상 임차인에게 부과시키는 관행에서부터

문제의 발생이 되었음

2016년에 제정 입법하면서 장기수선충당금을 징수하는 여러 방법(소유자가 자동이체방법, 소유자에게

받는방법 년납 또는 분기납 등)을 우선적으로 규정을 설계해야 하는데도 그런 우선적인 방법을 도외시 하고

시행령에 대납규정 방법만을 언급하여 임차인에게 전가 시키는 것이 전부 인양 호도하였음

즉 임대인(소유자)에게 직접징수를 하는 것이 당연하고 회계도 일반사용료와 엄격하게 구분하여 관리하여야

하는데도 관리 편의상 임차인에게 전가 시키는 관행을 소관행정부인 국토부가 방기함.

현재 아무런 명시적 동의 없이 관행에 따라 임차인에게 사실상 대납을 강제하고 있고 이는 국토부에서 대납규정

을 입법하면서 조장한 상황임.

※장기수선충당금을 임차인에게 전가(대납)하고자 하는 임차인의 명시적동의가 필수적이고 이때 임차인의

반환담보는 너무나 당연함에도 현재의 법률체계(해석)으로는 반환담보가 불가능함

입법취지에 흠결이 없애려면 아래와 같은 전제조건이 필요하며 이를 바탕으로 공동주택관리법 시행령31조

효력이 발생됨

정상적인 대납절차라면 3자(임대인,임차인,관리주체)약정을 체결하되 반환이 담보되도록 설정되어야

하며 임차인은 임대인이 반환을 거부하거나 경매 등 기타 이유로 반환이 불가능할 경우에 대한 내용을

반드시 포함하여야 하고 그런 합의 이후에 대납이 이뤄져야 할 것임

또한 3자약정이 위반될 경우 약정해제에 따른 원상회복 절차로 관리주체는 임차인에게 장기수선충당금을

반환하여야 하고 소유자에게 청구하도록 해야 함

즉 납부의무가 없는 장기수선충당금을 대납하는 것도 억울한데 그를 소송으로 돌려 받는 것을 당연시

하는 국토부의 인식을 어떻게 볼 것인가?

(국민의 정서와 배치되는 국토부 법인식)

대다수 국민은 장기수선충당금의 반환을 신뢰하고 있고 공권력에 의해 강제반환을 보장받는다고 알고 있음

그러나 악의의 임대인이 반환을 거부할 경우 민사소송으로 해결하라는 국토부의 회답을 과연 이해 할 것인가.

그렇다면 의당 소유자(임대인)가 부담해야 할 장기수선충당금을 경우에 따라 반환불능, 반환을 위한 송사를 거친다면 어떤 임차인이 대신 납부할까?

대납 규정은 강제가 아닌 당사자 선택의 규정이지만 당연규정으로 현관리주체 임대인이 요용하고 있으므로

시행령31조 7항8항을 폐지하거나 흠결을 보완해야 함

2. 난방비리 방임한 국토부

난방열사 모씨가 주목을 받은 것은 그 공동주택 그 시점만의 문제가 아니며 과거부터 발생되어 온

문제였고 현재도 미래도 해결이 요원한 이유가 있음

국토교통부의 직무태만임

난방계량기이상유무 정기점검의무화 위반 시 강력제제의 법제화를 수차례 지적했음에도 불구하고 사적

영역이라는 핑계로 직무를 해태해 왔음

또한 난방비 동일평형세대는 상호간 난방비를 공유하도록 하여 한점의 의혹이 발생치 않도록 해야

함에도 사적 영역이라는 핑계로 직무를 해태해 왔음

현재도 난방비(급탕비)에 대한 총액만을 공개하지 개별세대 금액은 공개하지 않고 있음

(신속하게 개혁해야 할 난방비리 근절책)

지역난방공사또는 에너지관리공단을 통해 난방계량기 성능테스트롤 거치도록하거나 일정기간마다

의무적으로 교체하도록 해야 하며 이를 위반시 공급중단의 조치를 취하도록 법제화 해야 함

공동주택관리법

즉시신설해야할 조항

제00조의1 (난방계량기 관리)

① 관리주체는 지역난방공사 또는 에너지관리공단을 통해 난방계량기 이상유무를 매1년마다 점검해야 한다

② 제1항에 대한 점검에 따라 불량으로 판단된 난방계량기는 즉시교체 하여야 하고 만일 교체하지 않을 경우 에는 관리주체에게 통지하여야 한다.

③ 제2항에 따라 불량으로 판단된 계량기에 대해 사용자는 정밀검사를 의뢰할 수 있고 관리주체는 정밀검사

결과에 따라 공급재개 또는 폐쇄 등의 조치를 취해야 한다.

제00조의1 (난방비 공개)

① 사용자는 관리주체에게 개별세대에 대한 난방비의 공개청구를 할 수 있다

② 제1항에 따라 청구가 있을 경우 즉시공개 해야 한다