1. 전세 제도 폐지
- 한국에만 유일하게 있는 제도입니다. 부모의 양육을 벗어나는 나이에 독립을 하는 청년들은 목돈이 없기 때문에, 전세보증금을 마련하려면 부모로부터 도음을 받든지 대출을 받아야 합니다. 처음부터 억지스러운 제도입니다. 당연히 자신 몸뚱아리 하나로 노동을 하고 그 대가만으로 정상적인 생활이 가능해야 합니다. 따라서 임금의 일부는 월세로 충당하는 생활을 되살려야 합니다. 부채 없이 지속가능한 생활이 유지되는 시스템을 만들어야 하지 않을까요?
- 주거를 위한 대출에 의존하게 되면, 가계대출 부담이 결국 전체 사회경제에 커다란 압박으로 다가오므로 사회적으로도 해악적입니다. 그리고 사회에 남아도는 부를 이렇게 쓰지 말고, 무상교육(대학까지 포함), 주택 정책자금 등 생각해보면 바람직하게 사용할 곳들이 너무 많습니다.
- 전세 제도는 주택 가격을 높이고 주거 비용 부담을 악화시킨 주범입니다. 전세을 안고 집을 사는 풍속도가 부동산 투기를 조장한 것입니다. 전세 제도가 없어지면 광범위한 부동산 투기는 종말을 맞게 될 것입니다.
- 그런데 현실은 임대인들의 탐욕으로 인해 월세가 전세대출금 이자보다 상당히 비싸므로 이 상태만으로는 대안이 될 수 없을 것입니다. 그래서 임대료 상한을 정하는 정책이 필요합니다.
2. 임대료 상한제
- 이제 막 국회에서 통과되는 듯한 임대차 3법의 임대료 상한제는 잘 못된 말입니다. 임대료 상한제가 아니라 임대료 증액율 상한제입니다. 이미 너무 높아진 임대료 자체를 문제 삼는 것이 아닙니다.
- 따라서 임대료의 절대금액의 최대치를 법령으로 정하고 그 이하로만 임대차계약을 할 수 있도록 해야 합니다. 지역, 지역 거주민의 수입 등 합리적인 기준에 따른 임대료 상한선을 설정하면 됩니다. 독일의 베를린이 2019년 이런 법을 만들었고, 2020년말부터 시행되는 것으로 알고 있습니다(물론 현재 독일 집권당인 기독민주연합에서 독일 연방헌법재판소에 위 임대차 보호법 규정에 대한 위헌심사를 해놓은 상태입니다. 그런데, 만약 독일 연방헌법재판소가 합헌으로 결정할 경우, 독일의 다른 주들이 있따라 임대료 상한 법률을 제정할 가능성이 높습니다. 그 여파가 전 세계적으로 미칠 가능성이 있습니다.)
- 이 제도는 주택 가격을 많이 떨어뜨릴 것입니다.
3. 무기한 임대차 제도
- 임차인이 원하면 무한정 임대차를 연장할 수 있도록 하는 것입니다. 임대료 증액율 상한을 정해두면, 안정된 임대료를 유지하면서 평생 살 수도 있을 것입니다. 현재 독일의 임대차 보호법이 이렇게 되어 있습니다.
- 예외적인 경우에만 임대차를 종료할 수 있도록 합니다. 예를 들면, 임대인 자기 집에 들어와서 살기 위해. 다만, 이런 경우에도 고지 기간을 상당한 정도록 두어야 합니다. 독일 베를린의 경우에는 임대인이 자기 집에 들어와 살기 위해 임대차계약을 해지하여도, 그 고지 기간이 10년입니다. 즉, 임차인에게 나가달라고 하여도, 임차인이 10년간은 더 살 수 있는 것입니다.
4. 기타
- 이자율이 지금처럼 낮은 상태에서는 그래도 거액의 대출을 받아서 집을 사려는 사람들이 있을 것입니다. 대출이자와 법정 임대료 상한선을 비슷하게 유지하면, 많은 사람들이 집을 살 것인지 임대를 유지할 것인지 고민할 것입니다. 위 3개의 제도를 실현한다면, DTI 규제만 적절히 하고, LTV는 상당히 풀어줘도 될 것입니다. 돈 없는 사람이 집을 매수하고 싶은 경우, 집 값의 거의 전액을 대출해 주는 것이지요. 이 경우 거의 실소유일 수밖에 없습니다. 추가적으로 집을 매수하고 싶어도, DTI 규제나 은행의 신용 심사에서 당연히 대출이 불가능할 것이기 때문입니다.
