주택을 양도한 경우 양도소득세가 부과된다. 그러나 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 후 처분시는 양도소득세를 과세하지 않는다. 1세대1주택 비과세의 경우 양도가액 9억 원을 고가주택의 기준으로 삼아 조세평등을 구현하고 있다. 즉, 양도가액이 9억 원 이하인 경우 양도차익 전체가 비과세되고 9억 원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 부과된다. 또한 양도차익은 장기보유특별공제를 차감하여 계산한다. 여기서 현행 장기보유특별공제율이 조세평등 원칙에 부합하는지 살펴볼 필요가 있다. 양도가액 9억 원 이하인 경우의 장기보유특별공제율 20%는 9억 원을 초과하는 경우의 80% 보다 훨씬 낮기 때문이다. 아울러 2018. 4. 1. 이후 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도 시행으로 다주택 소유자들이 일반주택은 임대주택으로 전환하고 ‘똘똘한’ 주택 1채만 잘 관리하여 양도차익을 극대화함으로써 1세대1주택 비과세 제도를 조세회피 수단으로 이용하는 경향이 있기 때문이다.

서울 소재 주택을 취득하여 10년 이상 보유한 후 2019. 1. 1. 이후 양도하는 경우로서 사례별 세액과 가처분소득의 변동을 살펴보자.

[표 a] 1세대 1주택자인 경우 (단위:백만원)

[표 b] 1세대 1주택자로서 장기보유특별공제율 20% 적용하는 경우 (단위:백만원)

[표 c] 1세대 2주택자인 경우 (단위:백만원)

고가주택에 대해 현행 장기보유특별공제율 80% 적용시 표 a와 같이 양도가액 12억 원에서 24억 원으로 배가 증가할 경우 가처분소득은 3억 8,257만 5,000원에서 7억 5,017만 5,000원으로 96.09%가 증가한다. 그러나 표 b와 같이 고가주택에 대해 장기보유특별공제율 20% 적용시 양도가액 12억 원에서 24억 원으로 배가 증가할 경우 가처분소득은 3억 7,138만 8,000원에서 6억 4,080만원으로 72.54%밖에 증가하여 표a 보다 23.55%가 감소되는 해당액 1억 937만 5,000원이 국고로 귀속된다. 결국 고가주택을 보유한 후 양도하는 자는 장기보유특별공제율의 차등적용이라는 현행 제도의 덕을 톡톡히 보고 있음을 알 수 있다.

이제 2018. 4. 1.후 시행되는 양도소득세 중과세시와 비교해 보자. 표 c와 같이 2주택자가 된 경우 표 a와 비교하여 엄청난 가처분소득이 감소되어 2018. 4. 1. 세제대책이 가히 세금폭탄이라 할 만 하다.

당장 주택처분이 곤란한 다주택자는 세금폭탄을 피하면서 가처분소득을 늘리는 방법은 중과세되는 주택의 수를 줄이고 비과세되는 금액을 최대한으로 늘리는 방법으로 귀결된다. 다행히 임대주택으로 전환하는 경우 중과세되는 주택에서 제외되는 제도가 도입 되었으므로, 중과세가 되지 않는 1주택을 양도하여 비과세 혜택을 받는 것이 최상의 지름길이 된다. 그런데 다행히 고가주택의 가처분소득이 양도가액 9억 원 이하 주택의 그것보다 크므로 ‘주택가격이 올랐으면’ 하는 보통 사람의 심리에 편승하여 대한민국의 ‘똘똘한’ 1주택의 가격은 오늘도 고공행진을 하고 있다.