2023년 6월 7일(수) 오전 10:30
세종시청 브리핑룸
I. 조사결과로 본 주요 시사점
1. 산단 개발과정에서 발생하는 부동산투기 방치하는 국토부와 지자체
세종국가산단이 조성될 경우 원주민 500여명이 살아가고 있는 7개 마을이 수용돼 원주민들의 터전이 없어질 것임. 주민들은 세종시와 LH에 7개 마을을 제척해달라고 지속적으로 요구한 바 있음. 그러나 개발행위가 용이한 계획관리지역이 비교적 넓다는 이유로 주민들의 요구를 지금까지 거부하고 있음. 산업단지 개발이 지역의 경제발전을 목적으로 하는데도 불구하고, 해당 지역 농민들의 경제적 토대를 짓밟는 행위를 하고 있음. 공익사업이라는 명분으로 주민의 터전을 빼앗을 뿐만 아니라 부동산 투기를 방치하고 있음.
세종시 연서면 일대에는 2018년 국가산업단지 후보지로 선정될 때부터 토지매매가 왕성하게 이뤄졌으며, 지금은 외지인들이 보상을 노리고 벌집을 지어놓거나 관상수를 심어놓는 행위가 버젓이 이루어지고 있음. 이는 시청, 시의회 등을 통해 개발정보가 흘러나가고 이에 부응한 투기세력들이 사전에 ‘알박기’ 형식으로 산단 내외 구역에 토지를 대거 매입한 것임. 이는 비단 세종시뿐만 아니라 아산, 청주 등 산단이 조성되는 예정지 인근에서도 빈번히 발생하고 있음.
문제는 이러한 부동산투기에 대해 지자체의 엄격한 관리감독행위(투기성 농지취득 제한 및 농지법 위반 여부 적발 등)가 있어야 하지만, 실제 지자체에서는 수수방관하고 있는 게 현실임. 아울러 국토부에서도 농지법 위반행위에 대한 강한 제재 조치를 마련해야 할 것임.
2. 부동산 투기 목적의 농지취득 행위 근절 노력 필요
농지취득자격증명을 발급받기 위해서는 농업경영계획서를 제출해야 하고 농업경영계획서에는 “경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다년생식물의 종류, 영농 착수시기, 수확시기, 작업일정 등이 포함된 영농 계획”이 포함되어야 함. 그런데 부동산 투기 목적의 농지에 대해서는 영농계획에 의한 토지이용이 이루어지지 않고 있음.
이럴 경우 ‘농지취득자격증명발급심사요령’에 따라 수사기관에 고발조치를 해야 함. 부동산 투기에 대한 지자체의 강력한 대응조치가 있어야 투기행위가 위축되고 산단 개발이 부동산 투기장으로 전락되지 않을 것임.
세종시에서는 이번에 정의당 세종시당이 발표한 내용을 기초로 해 농지법 위반행위에 대해 철저히 조사할 필요 있음. 특히 농지취득을 위한 목적으로 활용되고 있는 농업법인의 실태에 대한 전수조사를 실시할 것을 촉구함.
‘농지취득자격증명발급심사요령’ 제11조(거짓 또는 부정한 방법 등으로 농지취득자격증명을 발급받은 자에 대한 조치) “시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장은 농지취득자격증명신청서 및 농업경영계획서의 허위사실 기재 등으로 사위 기타 부정한 방법에 의하여 농지취득자격증명이 발급된 경우에는 즉시 신청인을 고발하여야 한다”
3. 산업단지지정으로 인해 강제 수용되는 농민들을 위한 대체 농지 확보방안 마련
세종 국가산단으로 조성된 지역에서 영농행위를 하는 농민들의 경우, 대체농지를 확보할 수 없는 상황임. 국가산단지정지역 이내 토지는 중앙토지보상위원회를 통해 토지보상을 받지만, 역대 사례를 살펴보면 실제 인근 지역의 농지를 매입하기에는 실거래가에 50%도 못 미치고 있음. 그렇다면 산단지정지역에서 영농행위를 해온 주민들은 인근지역에 대체 부지를 마련할 수 없고, 영농행위를 중단하고 외지로 이전할 수 밖에 없음.
이에 향후 산업단지 지정과정에서 투기수요를 차단하고 대체부지 확보를 용이롭게 하기위해서는 산업단지지정지역 인근까지 토지거래허가구역을 확대할 필요가 있음.
4. 주민 ‘동의 없는’ 국가산업단지 법령 개정
현재 세종시가 국가산단 추진과 관련한 협의를 진행하고 있는 조직은 마을에서 대대로 영농행위를 해 온 기존 원주민들이 아닌 외부에서 토지를 매입한 사람들이 주축을 이룬 ‘보상대책위’임. 국가산업단지가 지역경제발전을 위해 조성되려 한다면, 공개적이고 민주적인 과정을 통해 원주민의 동의를 획득해야 하지만 세종국가산단은 국책사업이라는 이유로 이러한 과정이 생략됨.
<산업입지법 제15조 일반산단의 경우 실시계획승인 후 3년 이내 30%, 5년이내 50%이상의 동의를 받지 못하는 경우 해제 / 산업입지법 제22조 수용재결 신청시 토지면적의 50%이상 동의 받아야 신청가능>
국가산단이라는 이유로 토지소유주 동의 절차를 밟지 않는 것은 사업추진의 정당성을 결여시키며 토지수용자 입장에서는 재산권 침해의 여지가 높음. 산업입지법의 국책사업 조항의 수정안을 심상정 의원실을 통해 제출할 것임.
주민동의 없는 국가산단은 강제수용권이 남용되며, 이주대책이나 영농대책에 대해서는 별다른 관심이 없음. 때문에 사업시행자는 보상과 관련한 논의에만 집중되며 마을공동체의 존속과 인문적·생태적 가치에 대해서는 별다른 관심이 없음. 국토부와 지자체는 “산단 개발로 부동산가격이 상승되고 이에 대한 적절한 보상을 해주니 원주민들은 예정지를 떠나야 한다”는 논리로 사업을 추진하는 행정은 부동산 개발주의자의 발상이며 원주민을 이주시켜야 할 대상으로 바라보는 것음. 세종시는 지금이라도 세종국가산단 개발에 대한 주민동의 과정에 적극적으로 나서길 바람.
II. 부동산 투기 전수조사 결과
세종국가산단(이하 산단)은 지난 2017년 5월 문재인 대통령 선거 공약으로 추진돼 당선 후 당해 7월 국정과제로 채택된 사업으로서 2018년 8월 31일 국가산단 후보지가 발표되고 9월에는 토지거래허가구역으로 고시됐음.
산단은 2019년 12월 한국개발연구원(KDI) 예비타당성 검토에 들어간 후 2020년 9월 10일 예타를 통과했음. 면적은 당초 세종시 연서면 와촌리와 부동리 일대 110만 평이었으나 2020년 10월 12일 84만 평(현재)으로 개발행위허가제한지역이 축소 변경됨.
이 무렵 2021년 초에는 한국토지주택공사(LH) 관련 부동산 투기 문제가 불거졌으며 공사 직원은 물론 공직자 부동산 투기에 대한 여론의 관심이 뜨거웠음. 산단 투기와 관련해 문제가 제기된 공직자(공무원) 투기 조사가 진행되기도 했으나 처벌과 관련한 세간의 기대만큼 진전은 없었음. 세종 지역 사회에서는 해당 지역 부동산 투기 전수조사를 실시해야 한다는 여론이 높았으나 농지법 등 현행법 위반 여부를 조사하고 단속할 당국의 대응은 미흡했다는 비판에 직면했음.
정의당 세종시당은 2022년 산단 주민대책위, 환경운동연합, 카톨릭 대전교구 생태환경위원회와 함께 산단 조성 전면 재검토를 촉구하며 공동대책위원회를 구성했음. 공대위는 대시민 서명운동을 벌이고 세종시민 4000여명의 서명을 받아 세종시의회에 산단 재검토를 위한 결의안 제정을 촉구했으나 의회 기능이 제역할을 못하고 논의조차 안되고 있음. 결의안 촉구와 함께 국회 배진교 의원에게 제출된 와촌리?부동리 5년간(2017~2022년) 부동산 변동사항 내역을 토대로 투기 의심 사례에 대한 전수조사를 실시함.
이번 부동산 투기 전수조사의 목적은 산단 조성 전면 재검토를 촉구하기 위한 것임. 국가산단 조성으로 인해 농민들의 생활터전이자 생계수단인 농지와 거주지 등이 강제로 수용되고 생존권에 심각한 위협이 발생할 것임. 산단 조성으로 인해 인근 주변 땅 값이 상승해 주민 스스로 대체 농지를 마련할 수 없고 거주지 또한 세종시를 떠나거나 도시 주변을 맴돌게 될 상황이 충분히 예상되기 때문임.
산단 조성 발표 전후로 가격 상승 변화와 투기 규모와 사례는 어떤지 이번 조사를 통해 알아보았음. 사실 부동산 ‘투자’와 ‘투기’를 선별하는 기준은 명확히 정해진 것은 없으나 농촌마을이라는 특성으로 접근함. 즉, 농지와 임야가 대부분을 차지하고 이는 일반적인 매매 거래 보다는 종중간 거래 등 농업을 매개로 한 자연발생적인 부동산 변동이 상대적으로 많고(상속, 증여 40% 수준), 거래 가격도 큰 폭으로 변화하지 않는 비탄력재라는 점을 고려함.
그런 면에서 상속, 증여 등의 친족간 소유권 이전은 제외하고 산단예정지 발표를 전후해 매매 등으로 거래한 부재지주, 업자에 의한 기획부동산 또는 개발업체, 농업법인의 부동산 거래, 매입 당시 과다대출(매입가 대비 60~70% 이상)과 제2금융 및 사채 동원, 3명 이상 다수지분 공유 등을 투기 ‘의심’ 기준으로 함.
해당 기간 세종시 연서면 와촌리와 부동리 소유권이전 등 변동사항이 있는 토지는 959필지(농지 513필지)였다. 면적은 약 166만㎡로 와촌리?부동리 전체 면적 약 805만 ㎡ 중 약 20.7%에 해당함. 매매 거래를 통해 소유권이전이 이뤄진 부동산을 중심으로 투기의심이 있는 부동산을 선별함. 전체 959필지 중 326필지가 투기의심이 있는 부동산으로 보이며 그 중 농지(과수원?전?답)는 179필지임.
■ 기본내용
○ 기간 범위 : 2017년부터 2022년까지 5년간
○ 지리적 범위 : 세종시 연서면 와촌리, 부동리
○ 변동사항 : 부동산 등기부상 소유권이전 등 변동사항
○ 조사 토지 정보
- 필지 : 959 (농지 513필지, 전체 대비 약 53.5%)
- 면적 : 약 1,662,339㎡ (약 50만평)
*와촌리와 부동리 전체 면적 약 805만㎡ (각각 약 669만㎡, 136만㎡)
*산단 예정지 면적 약 275만㎡ (약 83만평)
- 소유자 인원(지분포함) : 2.026명(다수 필지 소유자 중복)
■ ‘투기의심’ 부동산 조사 결과
○ 필지 : 326
- 조사필지 대비 약 34.0%
- 산단 내 91필지(농지 61, 비농 30), 산단 외 235필지(농지 118, 비농 117)
- 농지 179필지 (326필지 대비 약 54.9%)
○ 면적 : 481,835㎡
- 조사면적 대비 약 29.0%
- 산단 내 125,964㎡(농지 105,174㎡, 비농 20,790㎡), 산단 외 355,871㎡(농지 148,108㎡, 비농 207,763㎡)
- 농지 253,282㎡ (면적 대비 약 52.6%)
○ 소유자 인원(지분?중복 포함) : 720명
- 조사인원 대비 약 35.5%
- 산단 내 151명(농지 97, 비농 54), 산단 외 569명(농지 197, 비농 372)
- 농지 294 (소유자 인원 대비 약 40.7%)
○ 거래 총액 : 1040억9619만6250원
- 필지 대비 : 1필지 당 약 3억1931만3485원
- 면적 대비 : 1㎡ 당 약 21만6041원, 3.3㎡ 당 71만2935원
- 인원 대비 : 1명 당 약 1억4457만8050원
- 산단 내/외 : 221억8151만8000원 / 819억1467만8250원
- 농지(매매목록 포함) 관련 가액 : 580억4855억2250원 (거래 총액 대비 약 55.8%)
*농지 포함 여러 지목 매입인 경우가 많아 농지 가액의 정확한 합산이 불가함.
○ 채무 총액 : 751억5777만8677원
- 거래 총액 대비 72.2% 이상이 부채(채권최고액)임.
- 필지 대비 : 1필지 당 약 2억3054만5333원
- 면적 대비 : 1㎡ 당 약 15만5982원, 3.3㎡ 당 약 51만4742원
- 인원 대비 : 1명 당 약 1억438만5804원
- 산단 내/외 : 120억4594만2000원 / 631억1183만6677원
*산단 내 거래가 대비 부채 비율 약 54.3%, 산단 외 약 77.0%
- 농지(공동담보 포함) 관련 부채 : 501억9317만8677원 (채무 총액 대비 약 66.9%)
*농지를 여러 지목 필지에 공동담보로 설정해 농지 부채의 정확한 합산이 불가함.
○ 유형별 필지(농지)
- 부재지주 195(102) / 과다채무 164(101) / 사채사용 22(17) / 기획(법인?개인) 143(53) / 소유자?채무자 상이 13(6) / 다수지분 55(26) / 위장전입추정 4(1)
○ 거래시기 빈도(등기접수일 기준)
*2018년 산단후보지 발표 시기에 맞춰 비교적 많은 거래 빈도가 있었음.
*2021년의 경우 산단 공직자 부동산 투기 이슈와 관련이 있는 걸로 추정됨.
*산단 내 거래는 토지거래허가구역에 따라 2018년 이후 거래빈도가 크게 떨어짐.
*산단 주변 토지 거래 빈도는 매매가 상승에 따른 이익 실현이 크지 않기 때문에 현재는 적은 것으로 추정됨.
■ 부동산 가격의 변화
*산단 예정지 외 ‘전’ 단독매매가는 5년 사이 4배 이상이 상승함.
*산단 이슈로 수요가 몰리면서 2018년 이후 급격히 상승한 것으로 추정됨.
○ 부동산 가격 변화 사례①
-산단 예정지와 인접한 주변 지가 상승 사례
-세종시 연서면 와촌리 XX-A번지 (대지, 건물있음, 230여평)
○ 부동산 가격 변화 사례②
-근거리에 위치한 두 인접 토지의 매입가 비교
■ 투기의심 사례
○ 사채를 동원한 농지 투기의심 사례
-G씨는 2021년 1월 A은행에서 4억5600만원(채권최고액)을 채무를 지고 근저당 설정 후 XXX-B번지 밭(전) 500여평을 6억5000만원에 매입함.
-G씨는 이후 2022년 6월 사채 4억800만원(채권최고액)을 빌려서 A은행 채무를 9600만원(채권최고액)으로 줄였음.
-결국 부채는 5억400만원까지 늘어남. 자기 자본은 1억여원만 있었던 셈이고 이자율 6%를 가정하면 매달 250만원 연간 3000여만원을 은행 빚과 사채를 갚아야 함.
○ 부동산업체 사례①
-2020년 부동산 관련 업체를 설립한 H씨는 산단예정지 인접 임야와 농지 수십개 필지 9천여평을 사들인 후 합병을 하고 다시 수십개 필지로 분할함.
-관계 당국이 임야, 농지의 합병과 분할 과정 등을 어떻게 했는지 의문이지만, 이미 길도 나고 분할한 수십개 필지는 여러 사람들에게 분양해 소유권을 이전했음.
-H씨가 매수한 토지 매입가 총액은 100억 원이 넘으며, 부채는 제2금융과 사채를 합해 120억원 이상임. 부채 비율은 약 119%에 달함.
-소유한 토지로 분양하고 개발을 해 얻을 수 있는 기대수익은 500억원으로 추정되며 산단과 바로 인접해 있는 토지이기 때문에 산단 이슈가 아니라면 해당 임야와 농지의 개발은 없었을 것으로 추정됨.
○부동산업체 사례②
-경기도 소재 부동산개발업체 P사는 2018년 8월부터 9월까지 임야 3천여㎡를 6억원가까이 매입한 후 수십개로 분할해 2020년까지 30명에 가까운 사람들에게 매각함.
-매입한 사람들은 거의 모두 수도권에 거주하는 사람들이며 이들이 P사에게 지불한 매입가는 15억원에 이름. P사는 결국 2년 만에 3배 가까운 이득을 취함.
○농업법인 사례①
-2019년 7월 농업회사법인주식회사 M사는 와촌리 소재 임야 등 4개 필지를 11억원에 매입한 후 2022년까지 5명의 매입자에게 총 20억원 가까은 금액으로 매각함. 2년 사이에 2배 가까운 수익을 취함.
-농업법인이 임야를 매입한 후 법인 목적 사업을 하지 않고 산단 이슈로 부동산 시세차익을 얻은 투기의심 사례로 추정됨.
○농업법인 사례②
-조사 대상인 와촌리와 부동리 이외 사례로 세종국가산단 후보지로 거론되던 국촌리와 눌왕리 임야를 매입한 농업법인 사례로서, 이번 산단 부동산 조사와 무관하지 않다는 판단으로 그간 있었던 언론 보도와 제보를 통해 의혹을 확인함.
-농업회사법인주식회사 K사는 눌왕리와 국촌리에 각각 1필지의 임야를 소유하고 있음. 2017년 10월 세종시 연기면 눌왕리 임야 2만8천여㎡를 47억원에 매입하고, 2018년 8월에는 세종시 연서면 국촌리 임야 2만5천여㎡를 약 40억원에 매입함.
-K사는 눌왕리 임야를 매입한 후 10개월 후인 2018년 9월 서울 여의도 소재 은행에서 눌왕리 임야를 담보로 120억원을 빌려 1년만인 2019년 9월 이를 청산하기도 함.
-K사의 소유주는 유명한 중견기업 A사를 경영하는 기업인으로서 2017년 5월 K사를 설립하고 본인 지분 10%, 자녀로 추정되는 3명에게는 각각 30%의 지분을 배분해 임원으로 등재함.
-K사의 2018년도 감사보고서에 따르면, 유형자산 중 토지는 기초금액은 182억7024만2000원에 당기 취득이 93억8214만6000원으로 나타나며 토지를 담보로한 차입금은 앞서 언급된 120억원이 기재돼 있음. 상기 매입토지는 유형자산으로 등재돼 있음.
-4년 후 2022년도 감사보고서에 따르면, 기초금액은 352억4872만2000원으로 2배 가까이 늘었으며, 당기 취득도 12억1517만7000원이 더 늘어나는 등 꾸준히 토지를 매입하고 있음.
-K사와 A사는 특수관계에 있으며, 2019년 감사보고서에 따르면 당기(2018년) 매출액은 345만원으로 나타나며, 2022년 감사보고서에 따르면 당기(2021년) 매출액은 5297만3250원(임대수입 2400만원)으로 원가를 제하면 매출총이익은 4000만원이 안됨. 농산물매출은 2500만원으로 거의 모두 A사와의 거래를 통한 것임.
-K사의 감사보고서를 종합해 볼 때 농업법인 설립 이후 현재까지 장단기 차입금은 모두 임원(본인포함)과 A사 등으로부터 나온 것으로 보이며, 매출 이익은 인건비 등 비용을 제외하면 부동산을 매입할 자금이 없어 거의 모두 특수관계인의 차입을 통해 이뤄진 것으로 보임.
-결과적으로 농업회사법인 K사는 유형자산이 꾸준히 늘어나지만 자사 매출이 아닌 특수관계인 등 외부 차입으로 진행되는 것으로 나타나 회사가 목적하는 사업이 부동산 자산 취득인지 의문을 낳고 있음. 관계 당국의 조사가 필요할 것으로 보임.
